Türkiye'de Konut Projelerinde Değişim: Küçülen Daireler ve Artan Talepler
Türkiye’de sosyoekonomik değişimler, konut projelerinde etkisini gösterdi. Alım gücünün azalması ve boşanmaların artması, daha küçük metrekarelerde tek kişilik dairelere taşınmaların artmasına neden oldu. 2023 yılında boşanmaların sayısı 173 bin 342 iken, 2024’te bu rakam 187 bin 343’e yükseldi. Hanelerde ortalama kişi sayısı 4’ten 3’e düşerken, daire büyüklükleri de 127’den 96 metrekareye geriledi.
Daire Büyüklüklerindeki Düşüş
İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) çalışmasına göre, 2021 yılında ortalama 112,4 metrekare olan daire büyüklükleri, 2023 yılında 97,8 metrekareye, 2024 yılında ise 96,4’e geriledi. Son 4 yılda daireler ortalama 16 metrekare küçüldü. Bu durum, konut alımında yaşanan zorlukların bir yansıması olarak değerlendiriliyor. Dairelerin küçülmesi, hanelerdeki kişi sayısının azalmasıyla da ilişkilendiriliyor.
Yapı ruhsatı alınan konutlarda apartman daireleri son 18 yılda yaklaşık 31 metrekare küçülmesine karşın, müstakil evlerde 43 metrekare artış yaşandı. Müstakil evlerin büyüklüğü 169 metrekareden 212 metrekareye çıktı. Tüketicilerin arsadan ev sahipliğine yönelmesi, müstakil yapılara olan talebi artırdı. Bu durum, konut pazarındaki değişimlerin bir göstergesi olarak öne çıkıyor.
Gelir Dağılımındaki Bozulma
İstanbul Gayrimenkul Değerleme Kurucu Ortak Ahmet Büyükduman, ortalama hane halkı büyüklüğünün 4’ten 3 kişiye gerilediğini belirtti. Daire büyüklüğündeki değişimi hane halkının küçülmesiyle açıklamanın mümkün olmadığını ifade etti. Geliştiricilerin daha küçük konut üretimine yönelmesinin, konuta erişimin güçleşmesiyle bağlantılı olduğu düşünülüyor. Bu durum, gelir dağılımındaki bozulmayı da ima ediyor.
Büyükduman, Türkiye’de hanelerin yüzde 18’inin tek kişilik hanelerden oluştuğunu vurguladı. Son 5-6 yılda ruhsat alınan dairelerin ortalama büyüklüğünün 114 metrekareden 96 metrekareye düştüğünü belirtti. Bu durum, sosyolojik ve ekonomik faktörlerin bir araya gelmesiyle ortaya çıkıyor. Hane halkı büyüklüğündeki düşüş, konut pazarında önemli değişimlere yol açıyor.
Sosyolojik ve Ekonomik Etkiler
Büyükduman, daire büyüklüğündeki düşüşü iki nedene bağlıyor. Birincisi sosyolojik süreçler. Türkiye’de hane halkı büyüklüğü küçülüyor. Ortalama hane halkı 3,1 kişi olarak kaydediliyor. Avrupa’da ise bu rakam 1,8. İkinci neden ise stagflasyon. Enflasyonist ortamda fiyat artırmak istemeyen müteahhitler, maliyet artışları nedeniyle daire büyüklüklerini küçültmek zorunda kalıyor.
Örneğin, 120 metrekare bir daire 6 milyona mal olurken, satmakta zorlanıldığında 100 metrekareye düşürülüp 5 milyona satılabiliyor. Tüketicilerin fiyattan dolayı daha düşük dairelere yönelmesi, müteahhitlerin de pazar koşullarıyla daha küçük daire tiplerine yönelmesine neden oluyor. Bu durum, konut pazarındaki dinamikleri etkiliyor.
Küçük Dairelere Yönelik Talep
Mimar Dr. Ahmet Erkutoğlu, geçmişte 3 + 1 dairelerin inşa edilmediğini, ancak son yıllarda bu durumun değiştiğini belirtti. Büyük konut projelerinin yüzde 30’unun 1 + 1, yüzde 40’ının 2 + 1, yüzde 25’inin 3 + 1 ve yüzde 5’inin 4 + 1 dairelerden oluştuğunu ifade etti. Müteahhitlerden gelen talepler de bu yönde artış gösteriyor.
Küçük dairelerin daha kolay satılması, ekonomik şartların alım gücünü zayıflatması, üniversite öğrencilerinin talepleri ve boşanmaların artması, tek başına yaşam tercihlerini artırıyor. Bu durum, 1 + 1 ve 2 + 1 dairelere olan talebi yükseltiyor. Fiyat farkları da dikkat çekiyor. 1 + 1 daireler ortalama 5-6 milyon TL, 2 + 1 daireler 9-10 milyon TL, 3 + 1 daireler ise 14-15 milyon TL arasında değişiyor.